Data

Date:
13-09-2007
Country:
Spain
Number:
289/2007
Court:
Audiencia Provincial de Lleida (Cataluna)
Parties:

Keywords

SALES CONTRACT - BETWEEN TWO SPANISH INDIVIDUALS - UNIDROIT PRINCIPLES AND PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW AS MEANS OF INTERPRETING DOMESTIC LAW (SPANISH LAW)

IMPOSSIBILITY OF PERFORMANCE - EFFECTS OF ORIGINAL IMPOSSIBILITY THE SAME AS THOSE OF SUPERVENING IMPOSSIBILITY (ART. 3.3 (1) UNIDROIT PRINCIPLES; ART. 4:102 PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW)

Abstract

Two Spanish individuals concluded a contract for the sale of an apartment which had not been registered in the Public Registry because it had been built without the necessary building permit. The contract was conditional on the buyer's obtaining a loan from a bank, and the seller was obliged to provide the buyer with the documents needed to obtain the loan. When it became clear that the buyer would never obtain a loan for the purchase of an apartment that was not registered, the buyer brought an action requesting the seller to register the apartment and in case the seller was not in a position to do so claiming termination of the contract for breach by the seller. The seller objected that the buyer knew from the outset that the apartment could not be registered and claimed termination of the contract for breach by the buyer. The court of first instance decided in favour of the seller but the Court of Appeal reversed the decision. According to the court of appeal even if the seller's obligation to register the apartment was to be considered impossible, this would not lead to the invalidity of the contract for original impossibility of its performance since according to recent legal writings the effects of an original impossibility are to be determined in the same way as those of supervening impossibility according to the rules on non-performance. In this respect the Court pointed out that "the best expression of this new tendency is to be found in Art. 4:102 of the Principles of European Contract Law and in Art. 3.3 of the UNIDROIT Principles. In the case at hand the Court found that it still had to be decided whether the seller's failure to have the apartment registered amounted to a fundamental breach entitling the buyer to terminate the contract.

Fulltext

ANTECEDENTS DE FET

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data setze d'abril de dos mil set, és la següent:
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sr. Rodrigo Gil, en nombre y representación de DONAgustín, debemos DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato de 18 de noviembre de 2005 firmado entre DONAgustíny DOÑAIrene, y en consecuencia debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a DOÑAIrenea que devuelva a DONAgustínla cantidad de 20.735 euros (VEINTE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS), más los intereses legales, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas."
SEGON. Contra l'anterior sentència,Agustínva/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.
TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 7 de setembre de 2007 per a la votació i decisió.
QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. S'accepten els fets provats a la sentència de primera instància, però no els raonaments jurídics.
El relat dels fets provats ve determinat per la propietat de la demandada, Sra.Irene, de dues parcel·les a la urbanització La Serra de la població de Vilanova de Segrià, de mil metres quadrats de superfície cadascuna, en una de les quals edificava el seu marit un habitatge unifamiliar. La Sra.Ireneva vendre primerament les parcel·les i l'habitatge a Finques Saura, mentre que Finques Saura va vendre, igualment en document privat, l'habitatge i una extensió de terra indeterminada a l'ara actor, Sr.Agustín, resident a la dita població de Vilanova de Segrià. Per mitjà de la seva germana, Sra.Paloma, el Sr.Agustínva entrar en contacte amb la Sra.Irenei van arribar a l'acord que aquesta resoldria el contracte amb Finques Saura i vendria les parcel·les al Sr.Agustín, per un preu superior en més de 50.000 euros, però que acceptava a canvi de la seguretat en l'adquisició de les dues parcel·les. El preu total a pagar pel comprador era de 306.516,17 euros. El contracte privat de compravenda entre les parts el van preparar els seus respectius advocats, després de llargues negociacions, segons ells mateixos desprenen en les preguntes en els respectius interrogatoris, fins i tot amb rectificacions de darrera hora abans de firmar el contracte en una darrera reunió al despatx de l'advocat de l'actor. Fruit d'aquestes negociacions es va redactar la clàusula quarta, el darrer paràgraf de la qual estableix el següent: "Para satisfacerse los pagos pendientes, el SrAgustínpodrá contar con el auxilio financiero de una entidad bancaria mediante una garantía hipotecaria; en ese sentido la SraIrenese compromete a facilitarle al SrAgustíntodo tipo de documentación y de información que precise para cumplir con los requisitos que le exigieren los bancos". Quan el SrAgustínva acudir a una entitat financera a sol·licitar un préstec hipotecari per import, en pessetes, de 37 milions, l'entitat no li va concedir perquè l'habitatge no estava inscrit, ni podia estar inscrit, al registre de la propietat, ja que la urbanització La Serra és il·legal i no es poden concedir llicències de construcció. Després d'intercanviar-se diversos requeriments, la SraIreneva decidir resoldre el contracte de compravenda.
És necessari també tenir en compte la pretensió que exerceix l'actor, a fi de no franquejar els límits de la congruència. A la demanda s'acumulen les següents accions: principalment, la improcedència de la resolució del contracte per previ incompliment i la plena validesa i eficàcia de la venda, que es fixi un termini a la demandada per complir amb aquella obligació de la clàusula quarta i, si això no fos possible, que es fixi a la sentència un termini de compliment perquè l'actor pugui complir la seva obligació de pagament; en tot cas, la condemna de la demandada a atorgar tots els actes necessaris per poder inscriure la compravenda i a finalitzar l'obra; subsidiàriament, la resolució del contracte a instància del comprador actor per incompliment de la venedora demandada, més la restitució de les quantitats pagades i una indemnització (amb diverses condemnes subsidiàries).
La part demandada es va limitar a oposar-se a la demanda sol·licitant-ne la desestimació.
La sentència de primera instància declara resolt el contracte, per incompliment de l'actor, considera que la demandada ha complert amb la clàusula quarta del contracte, ja que ha entregat tota la documentació de què disposava, sense que en pogués lliurar més per la il·legalitat de la construcció i la urbanització, fixant una indemnització de danys i perjudicis que va estimar en la meitat de la quantitat lliurada per l'actor en el moment de la signatura del contracte, que hauria de restituir-li la demandada.
Només la part actora interposa recurs d'apel·lació contra la sentència, en el que substancialment reitera els arguments esgrimits.
SEGON. La primera al·legació del recurs s'adreça a combatre l'existència d'incompliment per la venedora, tant de caràcter legal com contractual. Aquesta al·legació ha de ser estimada.
La SraIrene, que a més té la seva residència a l'esmentada urbanització La Serra de Vilanova de Segrià, coneix perfectament la il·legalitat de la construcció. Reconeix en el seu interrogatori que el projecte constructiu de l'habitatge unifamiliar objecte de la venda no ha estat redactat per un arquitecte superior, i afirma que ha entregat tota la documentació que té a l'actor, però, evidentment, que no pot lliurar ni el projecte, ni l'escriptura d'obra nova, ni la preceptiva llicència. Circumstàncies que, malgrat tot, no li impedeixen actuar com a promotora i alienar béns immobles que es troben en una situació d'absoluta irregularitat urbanística. Com diu laSTS 31.10.2002, "la vivienda fue vendida sin estar legalizada debidamente, con lo cual vino a incurrir el vendedor que recurre en grave incumplimiento, pues no basta con la entrega material que tuvo lugar, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora a fin de restablecer la legalidad infringida, con la posibilidad incluso de demolición, es decir privación del bien, lo que representa intensa frustración del contrato". L'incompliment de la demandada és, doncs, flagrant, i ho és amb independència de la interpretació que calgui donar a la clàusula quarta del contracte, qüestió de la que ens ocuparem més endavant.
TERCER. La sentència de primera instància considera que no hi ha incompliment de la clàusula quarta del contracte perquè la SraIreneva lliurar tota aquella documentació de què disposava, essencialment acreditativa de la seva titularitat dominical, i que per consegüent no es podia obligar a més, a lliurar una cosa de que no disposava. Si s'entén en la seva literalitat i se segueix aquest raonament en totes les seves conseqüències, podríem arribar a pensar que podria tractar-se d'un supòsit de prestació impossible ab initio, de manera que caldria aplicar el règim de la impossibilitat inicial de l'obligació. Tanmateix, no es pot arribar a aquesta conclusió. En primer lloc, perquè almenys el compliment parcial o defectuós d'aquesta obligació sí ha estat possible, ja que s'ha lliurat la documentació corresponent a la titularitat de la venedora. En segon lloc, perquè la doctrina jurídica ha anat evolucionant quant a la configuració de les conseqüències jurídiques que deriven de la impossibilitat inicial de la prestació, equiparant-los al règim jurídic de la impossibilitat sobrevinguda, és a dir, que no donaria lloc sinó a resolució del contracte. La millor expressió d'aquesta nova tendència l'ofereixen els Principis de Dret Contractual Europeu, que estableixen al seu Art. 4:102, d'acord amb el qual un contracte no és invàlid només perquè al temps de la seva conclusió la prestació era impossible; similarment s'expressa l'Art. 3.3 dels Principis Unidroit, i a Espanyaaquest nou enfocament ha estat recollit, per exemple, per Díez-Picazo. Per consegüent, la conducta de les parts del contracte s'ha d'observar i qualificar des de la perspectiva de la resolució de les obligacions sinalagmàtiques.
QUART. La segona al·legació del recurs d'apel·lació posa l'èmfasi en la irrellevància del coneixement de la il·legalitat de la construcció per part de l'actor. És evident que la prova del coneixement de la situació urbanística de la propietat que pensava comprar el Sr.Agustínés aclaparadora: ell és veí del poble, la seva germana és veïna de la urbanització, i hi ha un element clau que denota aquest coneixement, que és la mateixa clàusula quarta del contracte de compravenda, ja que la seva inclusió i la discussió quant al seu redactat que relaten els propis advocats intervinents, segons resulta de les seves pròpies afirmacions en forma de preguntes als interrogatoris, denota que les parts i els seus assessors eren conscients dels problemes. I que és que no és creïble que l'assessorament fos parcial i que els advocats no alertessin les parts, en particular el Sr.Agustín, que abans de contractar cal acudir al Registre de la Propietat a fi de comprovar que tot està en ordre, altrament no es pot obtenir de cap banc una hipoteca sobre un immoble que no està inscrit al Registre.
Mostra de la rellevància del coneixement de la veritable situació urbanística d'una finca la constitueixen lesSTS 21.4.2006 i SAP Balears 2.11.2006.
La clàusula és d'una ambigüitat calculada, es diu que s'entregarà tota la documentació necessària, sense especificar-la, quan hagués estat molt fàcil dir que es lliuraria el projecte d'obres, o còpia de l'escriptura d'obra nova. Però si es tenen en compte els criteris interpretatius, en particular el criteri teleològic, la conclusió a la que s'ha d'arribar és que, coneixedores les parts de la il· legalitat de la construcció, però sense poder-ho expressar per escrit, la venedora s'obligava a lliurar tota aquella documentació que permetés obtenir el préstec hipotecari, per bé que, en no disposar de permís d'obra, de projecte constructiu ni d'escriptura d'obra nova, el resultat pretès no es va poder aconseguir.
L'obligació principal del comprador és la de pagar el preu (art. 1500 Código Civil). És al comprador a qui pertoca realitzar tots aquells tràmits que siguin necessaris per poder complir aquesta obligació, i si no disposa de metàl·lic propi suficient i ha d'acudir al finançament hipotecari, més encara si es tracta de la gens menyspreable quantitat de més de 200.000 euros i disposa d'assessorament jurídic, necessàriament s'ha de preocupar per saber, i ha de saber, els requeriments que imposarà l'entitat bancària. Per consegüent, el coneixement de la realitat urbanística de l'immoble que comprava si és rellevant, precisament perquè la il·legalitat de la construcció impossibilitava l'obtenció del crèdit hipotecari. Si no va estar en disposició de pagar el preu va ser per la seva negligència, que és inexcusable per una persona que disposa d'un advocat que prepara el contracte de compravenda. Per consegüent, i amb això es dóna resposta a l'al·legació tercera del recurs d'apel·lació, sí hi ha incompliment del comprador Sr.Agustín, i en aquest sentit la valoració dels fets realitzada pel jutge de primera instància és correcta.
CINQUÈ. La quarta al·legació del recurs manifesta que la solució del jutge a quo no és ajustada a dret, consideració que la Sala comparteix com a conseqüència del fet que hem considerat que hi ha un incompliment de les seves obligacions contractuals tant per part de la venedora com del comprador. L'incompliment és recíproc, d'ambdues parts contractuals.
Hi ha una línia consolidada en la jurisprudència del Tribunal Suprem que nega la facultat de resoldre el contracte a cap de les parts en els supòsits d'incompliment recíproc. Hom pot citar les dues següents sentències, tenint en compte la relació d'altres sentències que es conté en una d'elles:
-STS 4.2.2002: "Desde la perspectiva referida, mantenemos la repulsa de la petición de resolución contractual, en tanto es evidente la actitud obstruccionista de ambos contendientes, sin que quepa achacar la frustación contractual a una sola de ellas, y no puede considerarse que la inobservancia de los demandados ha provocado la de la actora, quien no ha manifestado una voluntad seria de acatar sus obligaciones en los propios términos del contrato".
-STS 20.12.1993: "tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, como es el de la compraventa, el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resolución (cid SS 16-11-1979 y las muy numerosas en ella citadas, 23-1-1986, 16-4- 1991 y las que en ella se indican, 16-5-1991)".
Per consegüent, el contracte de compravenda atorgat per les parts d'aquest plet no pot ser resolt a instància de cap d'elles, ja que ambdues han incomplert les seves respectives obligacions.
SISÈ. A la vista de la nostra conclusió, és a dir, que en tractar-se d'un incompliment recíproc no escau tenir el contracte per resolt ni que cap de les parts en pugui instar la resolució, cal escatir quin és el resultat del procediment amb relació a la llarga llista de pretensions exercides de manera principal i subsidiària en el petitum de la demanda rectora. Evidentment, per motius de congruència, només podem donar resposta a les concretes pretensions que s'han exercit.
a) Primera pretensió principal: la improcedència de la resolució contractual realitzada per la venedora i que es declari la plena validesa i eficàcia del contracte.
Aquesta pretensió s'estima, ja que l'incompliment recíproc impedeix la resolució contractual. En conseqüència, el pagament a compte del preu total de la venda realitzat manté igualment la seva eficàcia.
b) Segona pretensió principal: que es condemni la demandada a que en el termini que el Jutge assenyali prudencialment faciliti al comprador la documentació i informació necessàries que li permetin obtenir el préstec hipotecari.
Aquesta pretensió només es pot estimar en part. Un cop hem afirmat l'incompliment de la venedora, és evident que aquesta ha de complir amb les seves obligacions legals i contractuals. Ara bé, no és possible fixar un termini per al compliment. D'acord amb la secretària de l'Ajuntament de Vilanova de Segrià que va deposar com a testimoni, s'han iniciat els tràmits de legalització de la urbanització La Serra. Doncs bé, mentre no es compleixin els tràmits administratius, circumstància a la qual són aliens els Jutjats i Tribunals de la jurisdicció civil, no serà possible que la SraIrenecompleixi l'obligació d'atorgar escriptura d'obra nova i inscriure al Registre de la Propietat la nova situació de la seva finca.
c) Petició subsidiària de l'anterior, per al cas que no sigui possible fixar un termini prudencial perquè la venedora faciliti al comprador la documentació necessària: que es fixi un termini prudencial pel qual hagi de passar la venedora a fi que pugui obtenir els mitjans necessaris per complir la seva obligació de pagament.
Pel mateix motiu que la petició anterior, no escau estimar aquesta pretensió, ja que aquesta Sala ignora quan s'haurà completat la legalització de la urbanització. En tot cas, cal recordar que d'acord amb l'art. 1100.fi Código Civil, cap part contractual no incorre en mora mentre l'altra no compleix o no ofereix complir la seva prestació, és a dir, que mentre una part no compleix se suspèn la possibilitat d'exigir el compliment a l'altra.
d) Petició principal complementària de les anteriors: que es condemni la demandada a efectuar tots els actes i atorgaments necessaris per a la plena efectivitat i constància registral de la transmissió a favor del comprador.
Aquesta petició és merament accessòria de les anteriors i, per consegüent, ha de ser estimada, ja que es tracta, precisament, de la prestació que no ha complert la venedora.
e) Petició principal complementària: si no s'ha finalitzat la construcció de l'habitatge, que es condemni a la seva finalització.
La manca de material probatori suficient en les actuacions d'aquest extrem impedeix estimar la pretensió.
f) Petició subsidiària: la resolució contractual.
Ja hem advertit que no es pot obtenir la resolució del contracte per cap de les parts atès que el supòsit és un d'incompliment contractual recíproc.
SETÈ. La traducció del resultat del recurs i del plet en matèria de costes és que, atès que el recurs només s'estima en part, igual com la demanda, no escau imposar les costes ni de l'alçada ni de la primera instància a cap dels contendents (art. 398 i 394 LEC).

DECIDIM

ESTIMEM PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat pel Don.Agustíncontra lasentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 4 de Lleida el dia 16 d'abril de 2007, que REVOQUEM, i tot ESTIMANT PARCIALMENT la demanda, DECIDIM:
a)No escau considerar resolt el contracte de compravenda subscrit entre les parts d'aquest procediment el dia 18 de novembre de 2005.
b)Condemnem la demandada DoñaIrenea lliurar Don.Agustíntota la documentació i informació necessària que li permetin obtenir un crèdit hipotecari.
c)Condemnem la demandada Doña.Irenea que, un cop hagi estat legalitzada la construcció que ha venut Don.Agustín, efectuï tots els actes i atorgaments necessaris per a la plena efectivitat i constància registral de la transmissió a favor del comprador.
d)No s'imposen a cap de les parts les costes de l'alçada ni de la primera instància.
Així per aquesta la nostra sentència ho pronunciem, manem i signem.
PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.}}

Source

}}